Licencia o declaración responsable de obra menor (Alcalá de Henares)
Trámite municipal para reformar una vivienda o un local en Alcalá de Henares sin cambiar su estructura, su volumen ni su uso: cambiar el suelo, alicatar, reformar el baño o la cocina, sustituir ventanas manteniendo el hueco, pintar la fachada de un bajo o instalar aire acondicionado. La mayoría de ayuntamientos ha sustituido la licencia clásica por una declaración responsable o una comunicación previa, que permite empezar antes y deja la comprobación para después; la ordenanza municipal decide qué obras van por cada vía. Si la obra toca elementos estructurales, amplía superficie, modifica la fachada o la cubierta, divide la vivienda o cambia el uso del local, ya no es obra menor: hace falta licencia de obra mayor con proyecto técnico. Además del trámite urbanístico se paga el ICIO, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, cuyo tipo fija cada ayuntamiento hasta un máximo del 4 % salvo en los territorios forales. Su base es el coste real y efectivo de la obra, entendido como coste de ejecución material: quedan fuera el IVA, las tasas municipales, los honorarios del técnico y el beneficio industrial del contratista. Ojo, porque se paga en dos tiempos: al pedir la licencia o presentar la declaración responsable se practica una liquidación provisional a cuenta sobre el presupuesto, y al terminar la obra el ayuntamiento comprueba el coste real y gira una liquidación definitiva, que puede suponer un pago adicional o una devolución.
Ayuntamiento de Alcalá de Henares
Coste
El ICIO es el 4 % del coste real y efectivo de la obra (art. 5.2). La tasa por servicios urbanísticos va por tramos según el importe de la actuación y tiene tres columnas, según vayas por comunicación, declaración responsable o licencia: hasta 2.499,99 € son 20, 24 o 25 €; de 2.500 a 3.499,99 €, 35, 44 o 45 €; de 3.500 a 4.999,99 €, 60, 75 u 80 €; de 5.000 a 6.999,99 €, 85, 105 o 110 €; de 7.000 a 9.999,99 €, 115, 140 o 145 €; de 10.000 a 14.999,99 €, 160, 195 o 200 €; y de 15.000 a 21.999,99 €, 215, 270 o 280 €. La cuota mínima es de 20 € por comunicación y 24 € por declaración responsable, y la ordenanza no admite exención ni bonificación alguna en esta tasa. En el ICIO sí: 90 % para las reformas de intervención parcial que favorezcan el acceso, la circulación y la habitabilidad de personas con discapacidad, solo sobre la parte del presupuesto afectada; 90 % por energía solar de autoconsumo; y 50 % por recarga de vehículo eléctrico por encima de la dotación obligatoria. No son acumulables y se piden en el mes siguiente a presentar la declaración responsable.
Plazo
En Alcalá la reforma interior va por declaración responsable urbanística. Los plazos los fija el art. 17.1 de la Ordenanza reguladora de la ejecución de obras: 6 meses para iniciar y un año para terminar, contados desde la presentación. Se puede prorrogar una sola vez y por un plazo no superior al inicial, pidiéndolo antes de que concluyan. La ordenanza no impone periodo de espera para empezar.
Quién lo necesita
Personas propietarias o inquilinas que van a hacer una reforma en una vivienda, un local o un edificio de Alcalá de Henares, y también las empresas constructoras que ejecutan la obra por encargo. Aunque la reforma sea pequeña y no se vea desde la calle, casi siempre hay que comunicarla al ayuntamiento antes de empezar.
Documentación
8 documentos · 4 obligatorios-
Solicitud de licencia, declaración responsable o comunicación previa de obra Obligatorio
Impreso oficial del Ayuntamiento de Alcalá de Henares con los datos del inmueble, la referencia catastral y la descripción de la obra.
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DNI, NIE o TIE de la persona solicitante Obligatorio
Si actúa una empresa, CIF y documento que acredite la representación.
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Presupuesto detallado de la obra Obligatorio
Presupuesto de ejecución material desglosado por partidas, firmado por la empresa que ejecuta la obra. Es la base del cálculo del ICIO y de la tasa.
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Memoria descriptiva y croquis o planos Obligatorio
Explicación de las obras que se van a hacer, con planos o croquis acotados del estado actual y del reformado.
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Autorización de la comunidad de propietarios Si aplica
Acuerdo de la junta cuando la obra afecta a elementos comunes del edificio: fachada, cubierta, patios, bajantes o instalaciones generales.
Cuándo: Solo si la obra afecta a elementos comunes.
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Estudio de gestión de residuos y fianza Si aplica
Muchas ordenanzas exigen depositar una fianza que se devuelve al justificar la entrega de los escombros en un gestor autorizado.
Cuándo: Si la ordenanza municipal lo exige según el volumen de residuos.
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Proyecto técnico y dirección facultativa Si aplica
Redactado por arquitecto o arquitecto técnico. Su exigencia suele marcar la frontera entre la vía simplificada y la licencia.
Cuándo: Si la obra afecta a la estructura, al volumen, a la fachada o al uso del inmueble.
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Autorización patrimonial o informe de protección Si aplica
Para inmuebles catalogados o situados en el casco histórico, suele hacer falta el visto bueno del órgano de patrimonio de la comunidad autónoma antes del trámite municipal.
Cuándo: Solo en edificios protegidos o en entornos con protección patrimonial.
Errores que te hacen volver otro día
- Empezar la obra antes de presentar la declaración responsable o de obtener la licencia: puede acabar en expediente sancionador y en orden de paralización.
- Presentar un presupuesto sin desglosar por partidas: el ayuntamiento lo devuelve porque es la base para calcular el ICIO.
- Tratar como obra menor una reforma que tira tabiques de carga, abre huecos en fachada o cambia el uso del local: eso es obra mayor y necesita proyecto técnico.
- Olvidar el acuerdo de la comunidad de propietarios cuando se toca un elemento común.
- No pedir la autorización para ocupar la vía pública con el contenedor, el andamio o el camión: es un permiso municipal distinto.
- Contar con el silencio administrativo para dar la obra por autorizada. El artículo 11.4 del texto refundido de la Ley de Suelo impone silencio negativo a las obras de nueva planta, los movimientos de tierras y las parcelaciones, no a la obra menor, cuyo régimen depende de la ley urbanística de cada comunidad y de la ordenanza; y en declaración responsable no hay silencio que valga porque no hay resolución que esperar. Lo que sí se aplica siempre es el artículo 11.3: por silencio nunca se adquieren facultades contrarias al planeamiento, así que una obra ilegal lo sigue siendo aunque nadie conteste.
- No guardar los justificantes de la retirada de escombros y perder la fianza de residuos.
- Pagar el ICIO completo sin mirar las bonificaciones de la ordenanza fiscal: casi todas son rogadas y hay que pedirlas al presentar el trámite o en el plazo que fije la ordenanza.