Plusvalía municipal: cuándo se paga y cómo se calcula
La plusvalía municipal —su nombre real es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana— se paga al ayuntamiento cada vez que se transmite un inmueble urbano: al venderlo, al heredarlo o al recibirlo en donación. Lo que grava es el aumento de valor del suelo, no el del edificio. Después de la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 la ley cambió en dos cosas que conviene conocer: si no ha habido incremento de valor, no se paga, y el contribuyente puede elegir el método de cálculo que le resulte más favorable. El impuesto es municipal, así que el tipo, las bonificaciones y la forma de presentarlo los fija la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento.
Ayuntamiento donde está el inmueble (marco estatal del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales)
Coste
El tipo de gravamen, las bonificaciones —muchas ordenanzas las contemplan para la vivienda habitual heredada por descendientes o cónyuge— y los coeficientes aplicables los fija la ordenanza fiscal de cada ayuntamiento dentro de los máximos legales, que se actualizan anualmente. La cuantía concreta hay que consultarla en el ayuntamiento donde esté el inmueble.
Plazo
Treinta días hábiles en las transmisiones entre vivos, contados desde la fecha de la transmisión. Seis meses en las transmisiones por causa de muerte, prorrogables hasta un año si el sujeto pasivo lo solicita —y hay que solicitarlo dentro de esos seis meses, igual que en el impuesto de sucesiones—. Presentar fuera de plazo genera recargos, aunque no haya cuota a pagar.
Quién lo necesita
En una venta o cualquier transmisión onerosa, quien transmite el inmueble. En una herencia o una donación, quien lo recibe. Solo afecta a terrenos urbanos: los rústicos no están sujetos.
Documentación
5 documentos · 4 obligatorios-
Declaración o autoliquidación del impuesto Obligatorio
Cada ayuntamiento decide si el sistema es de declaración —él liquida— o de autoliquidación —el contribuyente calcula y paga—. El impreso y la vía de presentación son municipales.
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Título de la transmisión actual Obligatorio
Escritura de compraventa, de donación, o de aceptación y adjudicación de herencia.
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Título de la adquisición anterior Obligatorio
Es la pieza clave y la que más se olvida: la escritura por la que en su día se adquirió el inmueble. Sin ella no se puede acreditar que no ha habido incremento de valor ni comparar los dos métodos de cálculo.
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Recibo del IBI o datos catastrales Obligatorio
De ahí sale el valor catastral del suelo, que es la base del cálculo objetivo.
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Certificado de defunción y documentación de la herencia Si aplica
Cuándo: Si la transmisión es por causa de muerte.
Errores que te hacen volver otro día
- Creer que si se vende con pérdidas hay que pagar igual. Desde la reforma de 2021 no se produce la sujeción al impuesto cuando se constata que no ha habido incremento de valor, pero hay que declarar la transmisión y aportar los títulos de adquisición y transmisión: no se aplica solo.
- No comparar los dos métodos de cálculo. Si el incremento real —diferencia entre el valor de adquisición y el de transmisión del suelo— es inferior a la base calculada con los coeficientes municipales, se toma como base ese incremento real, pero hay que pedirlo.
- Buscar la escritura de compra cuando ya se ha presentado el impuesto. Sin el título de adquisición no se puede probar ni la inexistencia de incremento ni el cálculo real.
- Pensar que la herencia da un año automáticamente. Son seis meses; la prórroga hasta un año hay que solicitarla.
- Confundir el sujeto pasivo. En una venta paga quien vende; en una herencia o donación, quien recibe.
- Pagar por un terreno rústico. Solo están sujetos los terrenos de naturaleza urbana a efectos del IBI.
- Olvidar los supuestos de no sujeción entre cónyuges: las aportaciones a la sociedad conyugal y las transmisiones entre cónyuges o a favor de los hijos en cumplimiento de sentencias de nulidad, separación o divorcio no están sujetas.