Licencia o declaración responsable de obra menor (Marbella)
Trámite municipal para reformar una vivienda o un local en Marbella sin cambiar su estructura, su volumen ni su uso: cambiar el suelo, alicatar, reformar el baño o la cocina, sustituir ventanas manteniendo el hueco, pintar la fachada de un bajo o instalar aire acondicionado. La mayoría de ayuntamientos ha sustituido la licencia clásica por una declaración responsable o una comunicación previa, que permite empezar antes y deja la comprobación para después; la ordenanza municipal decide qué obras van por cada vía. Si la obra toca elementos estructurales, amplía superficie, modifica la fachada o la cubierta, divide la vivienda o cambia el uso del local, ya no es obra menor: hace falta licencia de obra mayor con proyecto técnico. Además del trámite urbanístico se paga el ICIO, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, cuyo tipo fija cada ayuntamiento hasta un máximo del 4 % salvo en los territorios forales. Su base es el coste real y efectivo de la obra, entendido como coste de ejecución material: quedan fuera el IVA, las tasas municipales, los honorarios del técnico y el beneficio industrial del contratista. Ojo, porque se paga en dos tiempos: al pedir la licencia o presentar la declaración responsable se practica una liquidación provisional a cuenta sobre el presupuesto, y al terminar la obra el ayuntamiento comprueba el coste real y gira una liquidación definitiva, que puede suponer un pago adicional o una devolución.
Ayuntamiento de Marbella
Coste
El ICIO es el 4 % del coste real y efectivo de la obra (art. 5.2). La tasa urbanística es el 0,719 % del coste de ejecución material, sin cuota mínima para obras, y baja al 0,308 % en primera ocupación y cambio de uso y al 0,154 % en parcelaciones y demoliciones; si desistes pagas el 5 % de la cuota. Esta tasa no admite exención ni bonificación alguna. En el ICIO sí hay tres bonificaciones que alcanzan a una reforma doméstica, todas limitadas a la parte del presupuesto afectada y no acumulables —se aplica la de mayor cuantía—: 95 % por aprovechamiento térmico o eléctrico de energía solar, 90 % por puntos de recarga de vehículo eléctrico y 90 % por obras que favorezcan el acceso y la habitabilidad de personas con discapacidad. Si la obra va por declaración responsable o comunicación previa, hay 10 días hábiles desde la presentación para pedirlas.
Plazo
En Marbella lo primero es mirar el presupuesto. Si la obra no llega a 10.000 € de ejecución material y encaja en la lista de actuaciones exentas —revestimientos y solados hasta 150 m², cambio de carpintería de puertas y ventanas existentes sin modificar la composición de fachada ni la tabiquería, instalaciones interiores y cambio de sanitarios en vivienda de menos de 100 m², pintura interior—, no hay que presentar nada, según los artículos 9 y 10 de la ordenanza municipal de actuaciones comunicadas, publicada en el BOP de Málaga de 11 de diciembre de 2014 y modificada el 30 de noviembre de 2018; salvo en el centro histórico, donde esa exención no juega. Por encima de esa cifra la vía es la declaración responsable del artículo 138.1 de la Ley 7/2021 LISTA y del artículo 293.1 del Decreto 550/2022, y en el impreso municipal estas obras entran en el apartado A, es decir, sin documentación técnica ni proyecto. No hay espera: la declaración faculta para hacer las obras desde el mismo día de su presentación, siempre que vaya completa. Los plazos son seis meses para iniciar y dos años para terminar desde la presentación, con prórroga por comunicación, justificada y por un plazo no superior a la mitad del inicial, siempre antes de que venza (art. 141.4 LISTA). Hay que depositar aval de residuos, el 1 % del presupuesto de ejecución material en obra nueva y el 2 % en demolición, con un mínimo de 50 €, conforme al artículo 81 del Decreto 73/2012 de Residuos de Andalucía. Y si el edificio está catalogado o protegido, solo cabe declaración responsable declarando expresamente que las obras no afectan a los elementos protegidos ni requieren proyecto.
Quién lo necesita
Personas propietarias o inquilinas que van a hacer una reforma en una vivienda, un local o un edificio de Marbella, y también las empresas constructoras que ejecutan la obra por encargo. Aunque la reforma sea pequeña y no se vea desde la calle, casi siempre hay que comunicarla al ayuntamiento antes de empezar.
Documentación
8 documentos · 4 obligatorios-
Solicitud de licencia, declaración responsable o comunicación previa de obra Obligatorio
Impreso oficial del Ayuntamiento de Marbella con los datos del inmueble, la referencia catastral y la descripción de la obra.
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DNI, NIE o TIE de la persona solicitante Obligatorio
Si actúa una empresa, CIF y documento que acredite la representación.
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Presupuesto detallado de la obra Obligatorio
Presupuesto de ejecución material desglosado por partidas, firmado por la empresa que ejecuta la obra. Es la base del cálculo del ICIO y de la tasa.
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Memoria descriptiva y croquis o planos Obligatorio
Explicación de las obras que se van a hacer, con planos o croquis acotados del estado actual y del reformado.
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Autorización de la comunidad de propietarios Si aplica
Acuerdo de la junta cuando la obra afecta a elementos comunes del edificio: fachada, cubierta, patios, bajantes o instalaciones generales.
Cuándo: Solo si la obra afecta a elementos comunes.
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Estudio de gestión de residuos y fianza Si aplica
Muchas ordenanzas exigen depositar una fianza que se devuelve al justificar la entrega de los escombros en un gestor autorizado.
Cuándo: Si la ordenanza municipal lo exige según el volumen de residuos.
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Proyecto técnico y dirección facultativa Si aplica
Redactado por arquitecto o arquitecto técnico. Su exigencia suele marcar la frontera entre la vía simplificada y la licencia.
Cuándo: Si la obra afecta a la estructura, al volumen, a la fachada o al uso del inmueble.
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Autorización patrimonial o informe de protección Si aplica
Para inmuebles catalogados o situados en el casco histórico, suele hacer falta el visto bueno del órgano de patrimonio de la comunidad autónoma antes del trámite municipal.
Cuándo: Solo en edificios protegidos o en entornos con protección patrimonial.
Errores que te hacen volver otro día
- Empezar la obra antes de presentar la declaración responsable o de obtener la licencia: puede acabar en expediente sancionador y en orden de paralización.
- Presentar un presupuesto sin desglosar por partidas: el ayuntamiento lo devuelve porque es la base para calcular el ICIO.
- Tratar como obra menor una reforma que tira tabiques de carga, abre huecos en fachada o cambia el uso del local: eso es obra mayor y necesita proyecto técnico.
- Olvidar el acuerdo de la comunidad de propietarios cuando se toca un elemento común.
- No pedir la autorización para ocupar la vía pública con el contenedor, el andamio o el camión: es un permiso municipal distinto.
- Contar con el silencio administrativo para dar la obra por autorizada. El artículo 11.4 del texto refundido de la Ley de Suelo impone silencio negativo a las obras de nueva planta, los movimientos de tierras y las parcelaciones, no a la obra menor, cuyo régimen depende de la ley urbanística de cada comunidad y de la ordenanza; y en declaración responsable no hay silencio que valga porque no hay resolución que esperar. Lo que sí se aplica siempre es el artículo 11.3: por silencio nunca se adquieren facultades contrarias al planeamiento, así que una obra ilegal lo sigue siendo aunque nadie conteste.
- No guardar los justificantes de la retirada de escombros y perder la fianza de residuos.
- Pagar el ICIO completo sin mirar las bonificaciones de la ordenanza fiscal: casi todas son rogadas y hay que pedirlas al presentar el trámite o en el plazo que fije la ordenanza.