Licencia o declaración responsable de obra menor (Dos Hermanas)
Trámite municipal para reformar una vivienda o un local en Dos Hermanas sin cambiar su estructura, su volumen ni su uso: cambiar el suelo, alicatar, reformar el baño o la cocina, sustituir ventanas manteniendo el hueco, pintar la fachada de un bajo o instalar aire acondicionado. La mayoría de ayuntamientos ha sustituido la licencia clásica por una declaración responsable o una comunicación previa, que permite empezar antes y deja la comprobación para después; la ordenanza municipal decide qué obras van por cada vía. Si la obra toca elementos estructurales, amplía superficie, modifica la fachada o la cubierta, divide la vivienda o cambia el uso del local, ya no es obra menor: hace falta licencia de obra mayor con proyecto técnico. Además del trámite urbanístico se paga el ICIO, el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras, cuyo tipo fija cada ayuntamiento hasta un máximo del 4 % salvo en los territorios forales. Su base es el coste real y efectivo de la obra, entendido como coste de ejecución material: quedan fuera el IVA, las tasas municipales, los honorarios del técnico y el beneficio industrial del contratista. Ojo, porque se paga en dos tiempos: al pedir la licencia o presentar la declaración responsable se practica una liquidación provisional a cuenta sobre el presupuesto, y al terminar la obra el ayuntamiento comprueba el coste real y gira una liquidación definitiva, que puede suponer un pago adicional o una devolución.
Ayuntamiento de Dos Hermanas
Coste
El ICIO es el 4 % del coste de ejecución material, con una percepción mínima de 14 € (art. 1º). La tasa urbanística es el 1 % sobre ese mismo coste, con una cuota mínima de solo 3 €; pero atención a un caso que sale caro: si la obra modifica un expediente ya licenciado o declarado, la tasa es el 1 % sobre la diferencia de coste con una cuota mínima de 140 €. Las bonificaciones del ICIO que alcanzan a una reforma doméstica son el 50 % por instalaciones de aprovechamiento térmico o fotovoltaico de energía solar en viviendas —con el tope de que ambas juntas no pueden pasar del 50 % de la cuota íntegra, y sin efecto si la instalación es obligatoria— y el 90 % para las obras que favorezcan el acceso y la habitabilidad de personas con discapacidad de grado igual o superior al 33 %, computando solo las partidas correspondientes.
Plazo
En Dos Hermanas esta reforma va por declaración responsable. El Ayuntamiento no tiene ordenanza propia de licencias que exima estas obras menores —posibilidad que el artículo 138.1.a de la Ley 7/2021 LISTA deja abierta a los municipios—, así que se aplican directamente la ley y el artículo 293 del Decreto 550/2022, que sujetan a este régimen tanto las obras de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no requieren proyecto como las obras en edificaciones existentes de suelo urbano que no alteran la ocupación ni la altura ni incrementan la edificabilidad o el número de viviendas. La presentación faculta para ejecutar la obra desde ese mismo día, siempre que vaya acompañada de toda la documentación exigida, sin que sea una autorización y sin perjuicio de la comprobación posterior. Los plazos son seis meses para iniciar y dos años para terminar desde la presentación, y se prorrogan presentando una comunicación previa antes de que venzan, por un nuevo plazo que no puede superar la mitad del inicial (art. 308 del Decreto 550/2022). Si la declaración llega incompleta o con deficiencias no esenciales te requieren para subsanar en diez días, y si son esenciales te ordenan la presentación correcta en ese mismo plazo y no puedes continuar la obra. No hace falta proyecto técnico si basta con una memoria descriptiva y gráfica firmada por técnico competente; el modelo oficial OT-DR01 pide aval o justificante de depósito para garantizar la correcta gestión de los residuos cuando proceda, y en edificios catalogados las obras no pueden afectar a los elementos objeto de protección. Un aviso: la ficha de la sede electrónica todavía se apoya en el artículo 169 bis de la LOUA, derogada por la LISTA; el formulario oficial y la web municipal sí están actualizados.
Quién lo necesita
Personas propietarias o inquilinas que van a hacer una reforma en una vivienda, un local o un edificio de Dos Hermanas, y también las empresas constructoras que ejecutan la obra por encargo. Aunque la reforma sea pequeña y no se vea desde la calle, casi siempre hay que comunicarla al ayuntamiento antes de empezar.
Documentación
8 documentos · 4 obligatorios-
Solicitud de licencia, declaración responsable o comunicación previa de obra Obligatorio
Impreso oficial del Ayuntamiento de Dos Hermanas con los datos del inmueble, la referencia catastral y la descripción de la obra.
-
DNI, NIE o TIE de la persona solicitante Obligatorio
Si actúa una empresa, CIF y documento que acredite la representación.
-
Presupuesto detallado de la obra Obligatorio
Presupuesto de ejecución material desglosado por partidas, firmado por la empresa que ejecuta la obra. Es la base del cálculo del ICIO y de la tasa.
-
Memoria descriptiva y croquis o planos Obligatorio
Explicación de las obras que se van a hacer, con planos o croquis acotados del estado actual y del reformado.
-
Autorización de la comunidad de propietarios Si aplica
Acuerdo de la junta cuando la obra afecta a elementos comunes del edificio: fachada, cubierta, patios, bajantes o instalaciones generales.
Cuándo: Solo si la obra afecta a elementos comunes.
-
Estudio de gestión de residuos y fianza Si aplica
Muchas ordenanzas exigen depositar una fianza que se devuelve al justificar la entrega de los escombros en un gestor autorizado.
Cuándo: Si la ordenanza municipal lo exige según el volumen de residuos.
-
Proyecto técnico y dirección facultativa Si aplica
Redactado por arquitecto o arquitecto técnico. Su exigencia suele marcar la frontera entre la vía simplificada y la licencia.
Cuándo: Si la obra afecta a la estructura, al volumen, a la fachada o al uso del inmueble.
-
Autorización patrimonial o informe de protección Si aplica
Para inmuebles catalogados o situados en el casco histórico, suele hacer falta el visto bueno del órgano de patrimonio de la comunidad autónoma antes del trámite municipal.
Cuándo: Solo en edificios protegidos o en entornos con protección patrimonial.
Errores que te hacen volver otro día
- Empezar la obra antes de presentar la declaración responsable o de obtener la licencia: puede acabar en expediente sancionador y en orden de paralización.
- Presentar un presupuesto sin desglosar por partidas: el ayuntamiento lo devuelve porque es la base para calcular el ICIO.
- Tratar como obra menor una reforma que tira tabiques de carga, abre huecos en fachada o cambia el uso del local: eso es obra mayor y necesita proyecto técnico.
- Olvidar el acuerdo de la comunidad de propietarios cuando se toca un elemento común.
- No pedir la autorización para ocupar la vía pública con el contenedor, el andamio o el camión: es un permiso municipal distinto.
- Contar con el silencio administrativo para dar la obra por autorizada. El artículo 11.4 del texto refundido de la Ley de Suelo impone silencio negativo a las obras de nueva planta, los movimientos de tierras y las parcelaciones, no a la obra menor, cuyo régimen depende de la ley urbanística de cada comunidad y de la ordenanza; y en declaración responsable no hay silencio que valga porque no hay resolución que esperar. Lo que sí se aplica siempre es el artículo 11.3: por silencio nunca se adquieren facultades contrarias al planeamiento, así que una obra ilegal lo sigue siendo aunque nadie conteste.
- No guardar los justificantes de la retirada de escombros y perder la fianza de residuos.
- Pagar el ICIO completo sin mirar las bonificaciones de la ordenanza fiscal: casi todas son rogadas y hay que pedirlas al presentar el trámite o en el plazo que fije la ordenanza.