Cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad
Terminar de pagar la hipoteca no la borra del Registro de la Propiedad: la vivienda sigue apareciendo como hipotecada hasta que alguien pide la cancelación registral. Es un trámite voluntario, pero sin él aparecen problemas al vender, al donar la casa o al pedir otro préstamo con ella como garantía. Se puede hacer por cuenta propia, sin encargárselo al banco.
Registro de la Propiedad (con escritura notarial previa)
Coste
Sin impuesto: la escritura de cancelación de hipoteca está exenta de actos jurídicos documentados, aunque haya que presentar igualmente el modelo 600 para acreditarlo. Sí hay arancel notarial y arancel registral, que dependen del capital garantizado. El certificado de deuda cero es gratuito. Si se encarga la gestión al banco, este solo puede cobrar por la tramitación de la escritura hasta su inscripción y tiene que informar del coste por adelantado; no debe cobrar por la firma ni por el desplazamiento del apoderado a la notaría.
Plazo
No hay plazo ni obligación de cancelar: la inscripción puede quedarse ahí indefinidamente. Una vez presentada la escritura, el registrador tiene 15 días desde el asiento de presentación para inscribir. Existe una vía alternativa y más barata cuando han pasado muchos años, la cancelación por caducidad: la acción hipotecaria prescribe a los 20 años, y transcurrido ese plazo desde la fecha en que la deuda debía estar pagada según el Registro, más un año adicional sin que conste renovación ni ejecución, cualquier titular de un derecho sobre la finca puede pedir la cancelación por instancia, sin escritura ni banco.
Quién lo necesita
Quien ha terminado de pagar un préstamo hipotecario, y también quien va a vender o heredar una vivienda cuya hipoteca se pagó hace años y sigue inscrita.
Documentación
5 documentos · 3 obligatorios-
Certificado de deuda cero Obligatorio
Lo emite el banco y acredita que el préstamo está pagado por completo. Según el Banco de España, la entidad debe facilitarlo sin cobrar por él.
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Escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca Obligatorio
La otorga el notario, al que acude un apoderado del banco. El cliente elige la notaría.
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Modelo 600 de actos jurídicos documentados Obligatorio
Se presenta ante la comunidad autónoma aunque la operación esté exenta, para justificar esa exención ante el Registro.
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Nota simple o datos registrales de la finca Si aplica
Identifica la finca y el Registro donde está inscrita.
Cuándo: Si no se conocen los datos registrales exactos
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Escritura del préstamo hipotecario Si aplica
Ayuda a identificar la inscripción que se quiere cancelar.
Errores que te hacen volver otro día
- Creer que al pagar la última cuota la hipoteca desaparece sola del Registro: la deuda se extingue, pero la inscripción sigue viva hasta que alguien pide cancelarla.
- Descubrirlo el día de la venta: el comprador y su banco exigen la finca libre de cargas, y hacerlo con prisa encarece el trámite y retrasa la firma.
- Pagar al banco por el certificado de deuda cero, que debe entregarse gratis.
- Aceptar sin más que lo tramite la gestoría del banco: es un servicio opcional, el cliente puede hacerlo por su cuenta y tiene derecho a elegir notaría.
- Pensar que hay que pagar impuesto: la cancelación está exenta de actos jurídicos documentados, pero el modelo 600 hay que presentarlo igual o el Registro no inscribe.
- Confundir la cancelación registral con la cancelación económica del préstamo: amortizar anticipadamente es otra cosa y no borra la carga del Registro.
- No plantearse la vía de la caducidad en hipotecas muy antiguas, que evita la escritura notarial y buscar a un banco que quizá ya ni exista.