Alquiler de vivienda: duración, fianza y derechos del inquilino
El alquiler de vivienda habitual no es un contrato libre: la Ley de Arrendamientos Urbanos fija unos mínimos que no se pueden empeorar aunque el contrato diga otra cosa. Cuánto dura y cómo se prorroga, cuánta fianza pueden pedir, cuándo puedes irte antes de tiempo y en qué condiciones puede subirse la renta. Saber esos mínimos es lo que evita la mayoría de los conflictos, porque muchas cláusulas que circulan en contratos tipo son simplemente inválidas.
Relación privada regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos; la fianza se deposita en el organismo de vivienda de la comunidad autónoma
Coste
La fianza legal es una mensualidad y se devuelve al terminar el contrato. Transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que se haya restituido, el saldo pendiente devenga el interés legal del dinero. La actualización de la renta solo procede si se pactó expresamente: sin pacto expreso, no se aplica ninguna subida.
Plazo
Si la duración pactada es inferior a cinco años —o a siete si el arrendador es una persona jurídica—, el contrato se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar ese mínimo, salvo que el inquilino avise con al menos treinta días de antelación de que no quiere renovar. Alcanzado ese mínimo, si ninguna parte avisa —el arrendador con cuatro meses de antelación, el inquilino con dos— el contrato se prorroga por plazos anuales hasta tres años más. El inquilino puede desistir una vez transcurridos al menos seis meses, comunicándolo con treinta días de antelación; el contrato puede prever una indemnización de una mensualidad por cada año que quede por cumplir, prorrateada. La renta solo se actualiza en la fecha en que se cumple cada año de vigencia y en los términos pactados; sin pacto expreso no hay actualización.
Quién lo necesita
Quien va a alquilar una vivienda como residencia habitual, quien ya vive de alquiler y tiene dudas sobre la prórroga o la subida de la renta, y quien quiere dejar el piso antes de que termine el contrato.
Documentación
4 documentos · 3 obligatorios-
Contrato de arrendamiento por escrito Obligatorio
Recoge la renta, la duración pactada y quién asume los gastos. Conviene inventariar el estado de la vivienda con fotografías al entrar: es lo que después decide si la fianza se devuelve entera.
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Fianza en metálico de una mensualidad Obligatorio
Es obligatoria por ley en el arrendamiento de vivienda —dos mensualidades si el uso es distinto del de vivienda— y el arrendador debe depositarla en el organismo autonómico que corresponda. Cualquier garantía adicional que se pacte es otra cosa distinta de la fianza legal.
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Justificantes de pago de la renta Si aplica
Transferencias o recibos. Son la prueba de estar al corriente si hay conflicto.
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Documento de identidad de las partes Obligatorio
Errores que te hacen volver otro día
- Creer que el contrato dura lo que dice el papel. Si es de un año, el inquilino tiene derecho a prorrogarlo hasta cinco, o siete si el arrendador es una empresa.
- Aceptar una subida de la renta sin pacto expreso de actualización. Sin ese pacto, no procede ninguna subida durante la vigencia del contrato.
- Confundir la fianza legal con las garantías adicionales. La fianza es una mensualidad en vivienda, y es la que se deposita en el organismo autonómico.
- Dar por perdida la fianza por desperfectos discutibles. Si no se devuelve en el mes siguiente a la entrega de llaves, el saldo devenga el interés legal, y el inventario de entrada es lo que decide la discusión.
- Irse antes de los seis meses o sin preavisar treinta días. El desistimiento del inquilino exige ambas cosas, y sin ellas el arrendador puede reclamar las rentas pendientes.
- Aceptar pagar los honorarios de la agencia inmobiliaria. En el arrendamiento de vivienda esos gastos de gestión y de formalización del contrato corresponden al arrendador.
- No exigir el justificante del depósito de la fianza: es la prueba de que existe y de dónde reclamarla.